[摘要] 把脉房地产市场,实时追踪策动向，捕捉最新商业趋势，海量资讯尽在房天下
序：中央经济工作会议于12月10日-12日在北京举行，总结分析2019年经济工作及目前经济形势，部署2020年经济工作。会议确定，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制，促进房地产市场平稳健康发展。
对于房地产形势的判断、政策的管控和未来的走向，我们专访了房地产资深营销专家、南京天尚营销策划有限公司董事长周朝阳先生，天尚营销目前在咸宁承接两个知名大型品质小区始峰·悦府和金海城的代理销售，周总对近期召开的经济会议关于房地产方面的政策作如下理解分析，分享给咸宁市民，尤其是近期有购房需求的群体。
这是近几年中央经济工作会议连续第二年未单独提到房地产问题，而是将其放在民生领域进行讨论。我们首先回顾一下近几年的中央经济会议关于房地产的论述。
2013年，没提房地产；
2014年，没提房地产；
2015年，化解房地产库存；
2016年，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，防止大起大落；
2017年，保持房地产调控政策连续性和稳定性，实行差别化调控；
2018年，构建房地产市场健康长效发展机制，坚持“房住不炒”，因城施策，分类指导，夯实政府主体责任，完善住房市场体系和保障体系；
2019年，再次强调“房住不炒”，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2015年中央经济工作会议之后，定调去库存，扩大有效需求。2015年之后库存基本完毕，房价上涨压力过大，2016年开始坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，之后2017-2019年都是2016年长期调控政策的延续与执行。目前整体房地产市场的走向平稳，一切都在中央定调的政策掌控之中。
本次经济工作会议，所有主流媒体和大众舆论的核心解读点是“房住不炒”，但其实调控已经走入深水区，其实还有两个关键词被媒体舆论淡化了，就是“因城施策”和“健康发展”。系统解读近几年的房地产调控政策的一句话就是“长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。房地产总体是向前向上发展的，只是这个涨幅幅度不能过大。
我们说说“房住不炒”，房子用来住的，不是用来炒的，这一点说明，在未来有居住价值的房子最有价值，那特指什么样的房子呢，这里面其实是两个概念，一是保障，二是改善。普通老百姓讲求保障，房子要有的住，能买就买，包括普通商品房，经济适用房，实在没有能力购买的困难户就发展租赁用房，这是国家的福利，民众之福祉，是中央对人民百姓的关心。但消费是分级的，国家发展到一定程度，一部分也相对先富了起来，这部分人讲求的是改善，这主要指商品房，尤其是高档商品房，这样的房子得有好的学区，中国人一生都是围绕小孩子忙的，孟母三迁，择邻而居；有商业配套，中国人的生活讲求方便，有商业配套，买东西才方便，中国人喜欢每天买菜，吃是大事，这也是中国人骨子里的幸福感所在，有吃的就有家的感觉；对于现在来说，新建的小区环境要好，绿化要好，这可不是指的是草皮，好的绿化叫景观，有树有花有景有路，这才是中国人心中的梦想家园；还有就是户型要好，南北通透，采光要好，停车更是大事，停车位得充足，人车分流，居住安全且舒适；最后说说物业，中国人的房地产发展了几十年了，房地产也是中国人财富的容器，普通百姓80%以上的财富放在房地产里，一定要有一家好的物业公司来服务管理，房子才会增值。
为什么这次经济工作会议中央把房地产问题放在民生板块来探讨，房地产问题是民生之大计。我们说说“房子是住的，不是炒的”这个政策定义，“房住不炒”，并没有说“房子要大跌”,也没有说”房子要大涨“，但是每年新增这么多货币，房价从大势上考虑，还是要向上发展的，该买房的还是要买房，但要挑选一些最有价值的商品房，这一点以为代表，但指的不是”老破小“，那些10多年前甚至30年前的过时住宅，学区要好，小区环境也要好，才受欢迎。
我们来说说关于咸宁房地产的事儿，尤其是咸宁的事儿。2015年开始，中央全面放开二胎政策，咸宁市政府更是鼎力支持，出台了支持二胎生育的政策支持（产假增加至半年，配偶陪护假则增至1个月、购房优惠等，职工在咸宁市内，首次购买普通商品住房，执行现行公积金贷款政策，生育二孩后，再次购买普通商品住房，申请第二次公积金贷款，贷款利率按照放款日中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率执行，不再上浮。），这样的政策支持，都少有。在这样的政策支持下，咸宁二胎迅速增多，这也对咸宁的小学入学造成了巨大压力，咸宁教育局每到招生季，就头大，尤其是那两所知名小学实验小学（希望桥）和天洁外国语实验学校更是火的过分，一个名额都难求，周边房产也是火上加油，实验小学周边商品房大约6500元每平米，新房价格还要高点，咸宁人口中的”天洁学校“附近的商品房价格也在5500元/平米，高档的商品房可以达到近6000元/平米。如果没有这两所小学的话，这两所学校附近的商品房价格要跌1000-2000元/平米。可见一个学区的价格在10-20万元。而且目前两所学校周边入学儿童太多，天洁附近在2015年之后购买的商品房已经无法保证入学，实验小学的学位还要更火一点。还有一条教育的通道就是私立贵族学校，但由于学费昂贵，对于普通的咸宁百姓是难以接受的，咸宁二胎家庭更是想都不敢想，两个小孩小学读完至少需要20万元。另外咸宁的房价非常的低，均价只有4600元/平米，这个价格在地级市中罕有，在内陆城市中，县城的房价也很少有这么低，不属于被中央严格管控的快速上涨城市，分城施策，咸宁的房价非常合理。所以好的该买就买，不要犹豫。
咸宁主城区人口约60万人，目前大约有20所出头的公立小学，按照每个学校1500生源建制推算，咸宁目前约有30000人的小学生规模，一年级小学生约5000人，而实验小学本部和天洁学校每年的一年级招生规模只有几百人，这就是为什么每到招生季，教育局、学校和家长都很上火，每个人都不知道怎么办，只能托关系、显本事，三十六变七十二招都使出来了。
咸宁百姓有福，咸宁市政府和咸宁市教育局，全力推动咸宁教育事业向前发展，在咸宁规划建设了两所小学，分别是咸宁高新实验外国语学校和实验小学高新校区，高新实验外国语学校其实就是天洁的分校，而实验小学高新校区就是实验小学的分校。高新实验外国语学校已于今年9月开学，这在一定程度上缓解了今年咸宁的名校择校难问题。实验小学高新校区今年9月开工，目前已经接近封顶，明年9月正式开学。
这两所学校的建设都是咸宁教育事业的尝试，高新实验外国语学校是周边几家大型房地产企业捐资建设，有钱出钱，有地出地。高新实验外国语学校所在的土地其实就是始峰悦府的二期土地，但上海始峰集团处于社会的公益心，将二期土地置换于其他地方，建设高新实验外国语学校，所以始峰悦府真正做到了”出家门，进校门”。实验小学高新校区更是由金海城投资方中国著名投资集团粤商高科控股全资建设，捐资约1个亿（包含42亩土地和14000平米校舍及装修），建成后全部捐赠移交给咸宁市政府和教育局，是咸宁有史以来的一笔民营企业捐赠。上海始峰集团和粤商高科控股集团都为咸宁教育事业做出了巨大贡献，这两所学校都是纯公立学校。这两所学校未来将与实验小学本部和天洁外国语学校共同成为咸宁四所名校，名满天下，未来可期。
不但要买好的学区，还要买好的小区。始峰悦府和金海城这两个小区，不但学区好，小区品质在咸宁也是响当当。
高新实验外国语学校（公立），始峰悦府十大买点
买点一：始峰悦府位于高新区西南部，金桂路主干道北，与老城区接壤；
买点二：咸宁高新实验外国语学校正对面，出家门，进校门，接送方便；
买点三：项目地块方正，地形不缺边少角，咸宁房地产市场中非常稀缺；
买点四：投资方为上海始峰集团，实力雄厚，布局江西、湖北、海内外；
买点五：设计中正大气，中轴对称格局，布局稳重，超大栋距和大花园；
买点六：社区内部主题功能空间众多，老年儿童活动设施，600米跑道；
买点七：全抬地结构，人车分流，地面一层整体被架空，设计超前领先；
买点八：景观标准高，凤凰主体景观风格，灵性且充满变幻，高端大气；
买点九：十大安防智能科技，对标一线城市豪宅，你能想到的应有尽有；
买点十：聘请绿城物业服务，绿城物业为前三的高端物业服务机构。
实验小学高新校区（公立），金海城十大买点
买点一：金海城位于高新区东北部，贺胜路主干道西侧，未来高新中心；
买点二：与咸宁实验小学高新校区同属一个地块，出了门就是重点小学；
买点三：中国著名的投资集团粤商高科实力投资，看好咸宁，看好高新；
买点四：粤商捐资一个亿捐赠实验小学高新校区，咸宁的重点小学；
买点五：实验小学高新校区今年9月开工，明年9月开学，纯公立小学；
买点六：占地300亩，建筑约60万平米，约5000户，15000人小镇；
买点七：商业生活配套将非常完善，14000平商业，5000平邻里中心；
买点八：新中式书院风格，门为礼、轴为序、堂为合、楼为镜、园为乐；
买点九：社区多个运动主题空间，1200米环状跑道，儿童老年活动乐园；
买点十：户型设计领先咸宁，双南连体大阳台，实际面积使用率超90%。
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