[摘要] 2014年的咸宁楼市政策频出，保障房、金融、税收、测量等有关房产的政策一波接一波。这些政策温暖了许多人的心：公租房管理办法出台，温暖了城市外来务工者的心；公积金贷款范围放宽，温暖了一个个买房、装房的职工的心；信贷政策松绑，温暖了被资金压力所困的房企的心……
2014年的咸宁楼市政策频出，保障房、金融、税收、测量等有关房产的政策一波接一波。这些政策温暖了许多人的心：公租房管理办法出台，温暖了城市外来务工者的心；公积金贷款范围放宽，温暖了一个个买房、装房的职工的心；信贷政策松绑，温暖了被资金压力所困的房企的心……
■保障房政策
三类人可申请公租房
在3月，《咸宁市公共租赁住房管理办法》公布并实施，这标志着我市公租房进入分配入住阶段。
《办法》对公共租赁住房的申请条件、租金标准、退出机制等做出明确规定。城镇中等偏下收入者、新就业职工、外来务工人员等3类人群均可申请公租房；租金原则上控制在，同地段同类住房市场租金标准的60%左右，高不超过70%；公共租赁住房到期后，如需续期，承租人要提前3个月提出申请。
一套公共租赁住房，面积一般控制在60平方米以内，进行过装修，具备基本入住的条件。
“两房”并轨运行
9月底开始，我市公租房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公租房，进行统一管理。
“两房”并轨运行前，公租房保障对象是新就业住房困难群体，像刚毕业的大学生、外来务工人员等；廉住房主要保障的是低收入住房困难家庭。“两房”并轨运行后，保障的对象是城镇低收入群体、中低收入群体、进城务工人员、新就业大学生等住房困难群体。
并轨运行后，“两房”保障对象统一进行申请。在综合考虑保障对象的住房困难程度、收入水平、申请顺序、保障需求以及房源等情况的基础上，统一轮候配租。在房源分配上，优先解决原廉租房保障对象住房困难。
公租房租金按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定，动态调整租金，对不同的保障对象实行差别化租金。
■金融政策
首套房贷得保证
5月上旬，央行发布“央五条”，要求各大银行优先满足居住家庭首套房贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
该政策一出，我市首套房贷款利率就有松动现象。在此前，所有银行提高了首套房的贷款利率，在基准利率的基础上调了5%-10%不等，市场上难寻首套房基准利率的踪影；而此后，有的银行首套房贷款可以获得基准利率，不过要增加一些附加条件，如：购买银行的理财产品、提高首付等。
在当时楼市发展不尽人意的情形下，央行出台优先满足首套房贷的政策，为刚需者买房提供了便利，鼓舞了开发企业的开发信心。
房屋认贷不认房
9月30日，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知表示，首套房贷款低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对首套房已结清贷款的家庭，可执行首套房贷款政策。通知还指出，不限购城市对拥有2套房及以上并已结清的家庭，再购房可申请贷款。
央行放松房贷，激发了咸宁楼市“十一”期间的人气。不少楼盘在此期间一天上门的客户达到上百组。
随后，各银行根据新政策作出调整，首套房认贷不认房的政策落地了，但首套房的利率基本没有优惠，多银行仍按基准利率执行。
公积金能装修用
10月9月，住建部、财政部、央行三部委联合下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放松公积金贷款条件，职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。
很快，在10月中旬，我市对公积金政策做出了8项调整：省内异地公积金在咸宁可使用，父母子女间的公积金可以互用，公积金贷款时限延长，公积金贷款申请手续简化，公积金提取比例提至100%，公积金可用于装修，公积金提取标准放宽，公积金首套房贷款标准放宽。
公积金可用于房屋装修，这在我市是首开先河。此政策一出，不少单位职工提出有关申请。公积金8项新政在10月中旬开始实行后，市公积金服务大厅每天要接到电话100多个。
两年来首降息
11月22日起，央行下调金融机构人民币贷款基准利率，这是自2012年7月来央行首次降息。此番大动作虽符合预期，但市场也颇感“意外”。
此次降息，5年期以上贷款基准利率由6.55%降至6.15%。以贷款20万元贷20年、等额本息方式计算，降息后每月可以少还46.82元。这对于“房奴”来说无疑是个好消息。
这次降息是自9月30日央行松绑信贷政策后，房地产再度迎来的信贷利好政策。业内人士普遍认为，此次降息可以刺激当时正徘徊于底部的房地产行业加速复苏。
此次降息的力度很大，利好楼市。一方面，降息降低购房者的月供，等于降低了购房成本，促进正在观望的购房者入市；另一方面，降息降低开发商的融资成本，松缓他们过于紧绷的资金链。
■税收政策
夫妻间房子更名免契税
1月初，财政局、国家税务总局对外公布一项新的税收政策，对夫妻之前的房屋、土地权属“减名”、“换名”、“加名”或变更共有份额的，均免征契税。这项新税收政策1月中下旬就在我市落地。
按照旧政策，夫妻共有房产变更为夫妻一方单独所有的，一般收房产持有部分的市值征收4%的契税；按照新政策这种情况不需交契税。举例来说，按之前政策，一对夫妻要将两人共有的房子，变更到一方的名字，这套房子经过评估现值20万，则要交20万×50%×4%＝4000元契税；按新执行政策，这对夫妻要将两人共有的房子，变更到一方的名下，就免交了4000元的契税。
这项对夫妻间房屋、土地权属变更实行统一的契税政策，是对老政策的进一步明确、细化，简便了地方财税机关征管操作。
契税减半征收
10月上旬，我市出台《关于促进房地产市场健康稳定发展的意见》，包括了5大条款、14项细则，其中对契税做出调整。新政策在10月14日开始实施，有效期限是1年。
新政策规定，无论是本地或异地居民，凡在咸宁城区首次购买普通商品住房，减半征收契税；其中购买90平方米以下普通商品住房的，契税按1%税率征收。普通商品住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144（含）平方米以下。
该政策实行后，我市地税部门引来大量的人咨询，市民购房积极性明显增加，房企的销售信心增强。
■测量政策
飘窗开始算面积
于7月1日起实施的新版《建筑工程建筑面积计算规范》中规定，窗台台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。简单的理解，就是凸飘窗要算半面积。
多年来，咸宁市场的不少楼盘住宅的飘窗都不算面积，都是全赠送给购房者。新规定执行后，不符合标准的飘窗，要算1/2的面积，房企免费赠送全面积飘窗不再可能。
新规定的实施，房企利用飘窗向公共空间要面积受到限制，房企“偷”面积空间变小。
容积率计算变严
我市出台的2014年版的《咸宁市容积率计算规则（试行）》，在9月1日起试行。
与之前的一个版本相比，2014年版本变化大的是“建筑物阳台、飘窗等建筑面积计算”这一大项。其中对复合型阳台、观景平台、花池、坡屋顶等空间，按照何种标准计算建筑面积，多少面积计入容积率，一一进行了详细规定。
新版本中还提出，凡按照《咸宁市居住区公共服务设施配置规定》配建的市政公用、社区服务等公共服务设施用房的建筑面积，不计入该用地范围内的容积率。比如警务室、文化活动站、地下停车场、配套建设的幼儿园等，其建筑面积不计入容积率。
2014年的版本，细化、严格化种种建筑空间计算标准，限制房地产企业“偷面积”，进一步规范了房地产企业开发行为。
空调搁板或算面积
从10月初开始，在阳台的长边外侧连接设置的花池、空调搁板等结构构件，纳入阳台范围，计算建筑面积。
市规划局10月1日正式印发并实施《商住建筑阳台附属花池、空调搁板等小型构筑物规划审查的暂行规定》。按规定，在阳台的长边外侧连接设置的花池、空调搁板等结构构件，纳入阳台范围计算建筑面积；在短边外侧设置的，垂直于该短边的宽度不超过0.60米，且不与阳台连通的花池、空调搁板等结构构件不算建筑面积，否则，纳入阳台范围计算建筑面积。
这样就避免了开发商利用阳台附属物“偷面积”，也有利于维护城市建筑景观形象。
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