[摘要] 初见杜骢，是在初冬的一个上午，裁剪得体的定制西服，搭配浅灰色衬衣，清澈而充满阳光的笑容令人感觉温暖。
房天下咸宁房地产讯 （编辑 陈思）初见杜骢，是在初冬的一个上午，裁剪得体的定制西服，搭配浅灰色衬衣，清澈而充满阳光的笑容令人感觉温暖。
很难相信，这样一个来自武汉的26岁年轻人，在房地产界已有多年历练，目前任职湖北天兆置业有限公司常务副总，是创意文化地产先行者“天兆•1965”项目的负责人。
对于鄂商，有这样一种普遍看法，即这个群体有灵气却失大气，不缺实干家而缺乏创新精神。对于这样的观点，身为鄂商青年群体中的一员，杜骢却并不认可。
他说，将要和更多的鄂商新兴一代一起，用自己的不断努力，塑造鄂商群体敢想敢干的新形象。
"天兆·1965"项目的负责人杜骢
坐在记者面前，一杯清茶，在杜骢的讲述里，这个执着的“85后”鄂商对房产行业的爱，与咸宁市场的缘，都在氤氲茶香里弥散开来。
记者（以下简称C）：首先请作个自我介绍。
杜骢（以下简称D）：大家好，我是湖北天兆置业有限公司的杜骢，非常高兴能通过这个平台与大家交流。
C：初次见面，感觉和印象中老练成熟的开发商有很大不同。
D：（笑）是么？可能购车、买房在现代家庭经济支出中所占的比例比较大，所以地产开发行业的从业者都被典型人物给符号化了吧？就像一说起篮球运动员，大家都会想起迈克尔乔丹，但实际上从事这个职业的人有不同的性格、年龄、技术特点，而我只是起步早了点。
C：为什么选择房地产开发作为创业方向？
D：还记得小学时有一篇作文题目要写“长大以后的理想”，当时我写的是“盖漂亮的高楼大厦、建设祖国”（笑）。其实真正选择这个行业跟自己喜好、专长、生活环境都有很大关系，但真正吸引我的是房地产行业的某些特性——从开始深挖一块土地“埋藏”的魅力到成功打造一个地产项目，这个过程可以说“痛并快乐着”，但能带给从业者很大的成就感，因为房子不像快速消费品，而是几十年甚至几百年都可以看得见、摸得着的东西。可以想象当若干年后我们带着后代漫步在自己打造的项目上，哪怕产权已不属于自己也可以骄傲的说“看！这是我当年做的！”但正因为我们为客户提供的是几十年、甚至是百年的产品，所以这让我们倍感压力。
C：为什么最后选择了将开发项目落户咸宁？
D:从09年起，我们就把目光投向更具开发潜力的武汉周边城市、也就是今天所说的“1+8城市圈”市场。先后考察了一些城市，也综合比较了很多项目，最后对咸宁的地理位置、自然环境、城市发展速度、市场潜力等指标比较满意。特别是在相关政府部门推介项目的过程中，了解到当地政府对城市和项目周边的规划非常符合我们企业“专注文化创意地产”的定位，同时也被咸宁政府部门的诚意所打动，最终选择了咸宁、选择了“天兆•1965”项目。
C：谈谈对这几年咸宁的房地产市场的印象。
D：其实这几年咸宁的房地产市场有很大的变化，住宅市场在2012年以来出现了巨大的两极分化：在库存量、供应量大、去化速度慢的背景下“刚需”产品总体来说比较低迷，最近国家对“城市化”方向的论述对于咸宁这样离武汉近、发展速度比较快的城市算是利好，但结果如何还是得看近年的经济、就业及相关数据；其中“投资概念”的“旅游、度假型”和“小户型”产品更被市场认可；但商业地产的销售持续火爆，核心地段的商铺基本都是开盘售罄的状态。其实湖北其他中小城市的市场状况也大同小异。
我们观察到M2（广义货币总量）数据持续增长，而最近CPI（通货膨胀）虽然小幅回落，但经济的“高通胀”近几年内基本不会改变；金融投资品像大宗商品期货、股票、基金等其他理财产品以及金融衍生品就一句话“谁买谁知道……”。说白了，中国老百姓历来有把钱存在银行里的习惯，但在现在的经济状况下钱躺在银行里并不是的理财投资选择，可选择的投资渠道比较少，那么像咸宁这样的旅游、生态城市，固定资产、特别是具有投资价值的固定资产自然大受欢迎。
C：咸宁近年的商业开发状况如何？
D:商业地产有它自身的规律，我们企业有句话叫做“在我们这做买卖的商家能发财是项目成功的标准！”（笑）话糙理不糙，其实商业产品的售价是根据租金反推过来的，为什么成熟的商业地产投资者宁愿去抢10万一平核心商圈的商铺，也不去买每平米几千元的商铺？因为在开发商水平相当的前提下，核心地段的人流量、商业配套、商业氛围、客户体验等等综合条件可以支撑商业经营，商业良好的经营状态反推资产的预期。
C：相关资料明年在建大型商业项目可能超过十个，如此之多的项目，对咸宁的商业发展是否将进入激烈的洗牌期？
D：四年前我们来到咸宁的时候，晚上九点半大街上就很冷清了、那时“夜生活”概念只存在于少数人的意识中，但随着城市商业配套和“温泉旅游”概念的发展，近年来整座城市的娱乐、休闲、消费观念都有了巨大的改变，但不可否认这座城市的现代商业发展经历了一个“从无到有”的过程，在这个过程中会出现很多乱象，因为市场早期很多商业项目开发商以前只做过住宅、甚至是次接触房地产开发，用住宅的“思路”在运作商业，最后原本很好的项目变成阶段性融资的工具。每每看到很多地段很好的项目开发后没有达到预期中的价值都会觉得很惋惜，然而每个市场的发展往往都会经历这样的“阵痛”。
不过最近一段时间可以看到一个可喜的现象，很多有实力、有经验、和我们有相近理念去踏踏实实做商业的同行也开始进入到这个市场；政府在招商引资中对商业项目的投资方考察也更加严格，我们相信这些变化会让整个市场朝着更好的方向转变，机遇和挑战同在，市场是公平的，但就目前的综合情况来看，我们对于项目的发展前景是有着充足的信心。
C：那么您觉得商业项目能否成功的核心问题在哪？
D：我觉得商业不同于住宅，对土地本身和开发企业的自身素质都有很高的要求，一个商业项目的成功运作很大程度上取决于开发企业是否真正投入了时间、精力、成本于整个商业框架体系的构建中，服务于未来的商户和投资客户。
C：谈谈对本地普通商业地产投资者建议。
D：这个问题比较复杂，但无论是开发企业还是普通投资者，投资商业地产可能需要一定的投资经验做基础，就我个人而言有些经验可以和大家分享：
首先，无论什么类型的房地产项目，地段都是最直观的的条件，就商业项目而言，地段起初代表了消费需求进而演变成消费习惯，改变一个城市的消费习惯是非常难的事情，因而我们可以看到所谓“商圈”的形成，因为“商圈”代表着本地居民的固有消费习惯，进而集中出现商业项目并形成商业氛围，比如今天温泉的中心花坛地区和咸安的南山周边地区都已形成“商圈”；在咸宁这样经济发展较快、旅游特色鲜明的城市，占据未来重要交通枢纽的商业项目和核心旅游配套类项目也是可以关注的，但前提条件是这类项目有着和自己土地特点相匹配的前期产品定位，和有特色的后期运营思路。
然后，说到前期定位和后期运营，其实才是衡量商业项目的最重要因素，就像之前一个问题说到的，商业项目的核心在于从前到后整个商业运营框架的构造和不断的调整完善，很多投资盲目的追求虚高的头三年返租回报，这实际上是个误区，因为商业物业的真正价值并不体现在前期，返租的核心意义在于开发企业以自身实力与投资者共同“抗过养商期”这段低阶段，最终是为了统一科学的经营管理。再成功的商业项目定位也无法做到批进驻的商铺都能赚钱，头1-3年根据市场形势，在第二轮投入时进行局部调整及相关的运营推广活动，才是商业项目是否能长期生存的关键。片面追求“高返租”而不重视“养商期”投入的商业项目很难保证投资者利益。
C：可是商业销售往往在正式运营前，投资者如何作出判断？
D：这里有个小窍门，投资商业物业不能和买住宅用同样的方式，在了解商业项目相关销售信息的同时应做到两点：一方面除开地段因素，主要看招商，开发企业都有招商部门，以投资开店的名义考察这个商业项目的招商进展、主力店信息、商业进驻门槛、业态规划布局、装修经营管理手册等等信息；另一方面看商管，作为成熟的商业运营公司，每年都会向业主和商户发布《经营白皮书》，里面会客观分析上个经营年的成绩、问题，以及来年的经营思路等等，可重点关注未来的经营推广策略、投入相关内容。这些商业体系较完善的项目往往能降低商业地产投资风险，提升商业物业的持续预期。
C:作为青年鄂商群体的一员，你如何理解鄂商精神？
D:我个人的认识是湖北人勤劳，具有坚韧不拔的精神，生命力非常强。当然也有人说湖北人不够团结，不够坚持，我希望能和身边更多的青年鄂商群体一起努力，改变这种观点，对社会上对鄂商的普遍认知加以引导，形成正面能量。
C：之前了解到您的情况，知道您是85后，也是白羊座，在这儿也想聊一下您平时的娱乐爱好！
D：其实爱好和同龄人大同小异，运动、电影、看书、打游戏。在学生时代我尤其爱好的是篮球，但以目前的工作负荷来说，打篮球这样的体育锻炼反而变成了保持健康的硬性任务。现在的娱乐可能就是周末回家陪陪家人和朋友，跟女友逛街看电影什么的……（无奈笑）
C：对于咸宁创业者你有什么建议?
D：谈不上什么建议，但还是有些感悟多少可以和大家交流吧。总得来说选择对的人、做擅长的事、学会倾听、捍卫梦想。
创业的构思阶段都是美好的，但到执行阶段会碰到各种各样的问题，同时你和自己的合作伙伴、团队、亲朋好友、甚至家庭之间的关系都会发生微妙的变化，一个环节处理不好都有可能埋下重大隐患。作为人都是有个体差异的，但每个人都有自己面对问题的解决方式，我的方式不一定是通用的，反思这几年总会有遗憾，但大部分在自己专业领域有所成就的人都会在早期“做梦”，更重要的是在执行阶段用最适合自己的方式捍卫梦想。
咸宁这座城市有它非常独特的魅力，随着城市的发展，相信未来会有更多80、90后创业者加入到建设更美咸宁的队伍中来。
■采访手记：
这是一次与平时不大一样的采访。
有一份详细的采访提纲放在采访本里，却一直没有被翻开。在采访时，看似随意的聊天，却总能找到想要的答案。
在杜骢从容不迫的讲述里，内心深处年轻人的活力和锐气尽显无余，当然也有一些执掌帅印的主控感，却让人很容易被他的状态所感染。
在他的眼里，85后的财富就是未来，而这未来总能让人充满期待。
和所有的年轻人一样，杜骢的生活里也充满着阳光和生机。在说到自己喜欢的法国电影时，笑起来掩饰不住几分书生气质。在聊到自己周末陪伴家人的幸福满足时，这个年轻人脸上真诚的笑意令人动容。
“就不要拍我了吧，不是很习惯。”杜骢在拍摄照片时，竟然有了些许羞涩感，但是几个造型十足的动作却显得驾轻就熟。
这些动作，无一不饱含着这个26岁年轻人的自信。
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